"Die Wohnung ist unverletzlich."

Art.13 I - Grundgesetz

Seit mehr als zwanzig Jahren berate und vertrete ich Mandanten im Mietrecht.
Die Vertretung erfolgt sowohl für Vermieter, Mieter und Hausverwaltungen in allen gerichtlichen und außergerichtlichen Angelegenheiten. Auftretende Rechtsfragen und Streitigkeiten zwischen den Parteien werden dabei mit dem Ziel angegangen, sie möglichst effektiv, schnell und wirtschaftlich – möglichst ohne langjährige kostenträchtige Prozesse – zu lösen.
Schwerpunkte bilden dabei insbesondere die Bereiche: individuelle Gestaltung von Gewerbe- und Wohnungsmietverträgen, Abwicklung beendeter Verträge, Mieterhöhungsfragen, Kündigungen, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung, Modernisierung, Mietminderung, Nebenkostenabrechnungen, Kaution und Maklerprovision.

Nebenkosten  

Die Betriebskosten oder Nebenkosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Miete geworden und sollte bei der Anmietung einer Wohnung unbedingt auf die Höhe der insoweit zu erwartenden Kosten geachtet werden. Das heißt, die Betriebskosten werden, auf Dauer betrachtet, ein immer wichtigerer Faktor bei der Wahl der Wohnung, wenngleich sie kaum zu beeinflussen sind.

Die Form der Nebenkosten-Abrechnung

Die Textform ist zwingend vorgeschrieben, ebenso die Angaben, die enthalten sein müssen. Häufig sind die Abrechnungen nicht korrekt erstellt und es empfiehlt sich eine fachkundige Prüfung.

Eine Pflicht die Abrechnung mit einem PC erstellen zu lassen ist nicht vorgeschrieben. Der Vermieter kann die Abrechnung also auch handschriftlich erstellen. Ebenso ist die Nutzung der Tabellenform, um mathematische Berechnungen darzustellen, nicht vorgeschrieben. Es empfiehlt sich jedoch ausdrücklich die Tabellenform zu nutzen, denn in der Vergangenheit haben Gerichte Nebenkostenabrechnungen für schlichtweg intransparent und somit nichtig erklärt, da mathematische Berechnungen in Textform schwer verständlich waren.

Die Nebenkostenabrechnung muss auch für den ungeübten Laien, also einen Durchschnittsmieter ohne besondere Vorbildung hinsichtlich der Materie des Mietrechts und der Erstellung von Nebenkostenabrechungen, verständlich und selbsterklärend sein. Ist die Nebenkostenabrechnung nicht selbsterklärend und leicht verständlich, so kann der Mieter jene bereits aus diesen Formgründen zurückweisen.

Warme Betriebskosten und warme Nebenkosten

Unterschieden wird zwischen den so genannten warmen und kalten Nebenkosten. Zu den warmen Betriebskosten gehören die Heizung und das Warmwasser. Sie sind verbrauchsabhängig zu berechnen. Der Verbrauch ist genau zu erfassen und einmal jährlich abzulesen. Die Abrechnung erfolgt nach einem vorher festgelegten Verhältnis zwischen Verbrauch und der genutzten Wohnfläche.

Kalte Betriebskosten und kalte Nebenkosten

Die hierunter fallenden insgesamt 14 Positionen sind in der Betriebskostenverordnung geregelt. Nicht bei allen Posten, wie etwa Aufzug oder Garten, wenn man sie nicht nutzt oder nutzen kann, herrscht eine einhellige Meinung darüber, ob sie rechtens sind oder nicht.

Es gibt auch eine Vielzahl von Kosten, die der Vermieter nicht auf seine Mieter abwälzen darf. Dass es immer wieder versucht wird, steht außer Frage. Auch doppelt abzurechnen, sprich für eine Leistung zweimal zu kassieren, ist nicht erlaubt.

Ein Beispiel dafür ist der Hauswart. Gehört zu seinen Aufgaben die Pflege der Grünanlagen und die Reinigung des Treppenhauses, sind diese beiden Posten bereits mit dem Lohn abgegolten. Hier hilft nur, die Abrechnung genau zu prüfen, mit eigenen Daten zu vergleichen und bei Posten, die nicht verständlich sind oder als zu hoch oder gar nicht rechtens betrachtet werden, nachzuhaken.

Der Mietvertrag  

Voraussetzung für die Anmietung von Wohnraum ist stets ein Mietvertrag. Dabei ist es unerheblich, ob dieser schriftlich geschlossen oder mündlich verabredet wird.

Es empfiehlt sich allerdings die Schriftform. Nur so lässt sich im Streitfall sicher nachvollziehen, was genau vereinbart worden war und welche Rechte und Pflichten sich daraus für Mieter und Vermieter ergeben.

Der schriftliche Vertrag

Im Mietvertrag sollte dann enthalten sein:

  • die Namen von Mieter und Vermieter
  • das Mietobjekt inklusive aller Nebenräume ( Garage, Keller, Garten oder Abstellplatz)
  • die Höhe der Miete
  • der Beginn des Mietverhältnisses

Neben Formularverträgen, die es im Handel oder im Internet gibt, kann alles Notwendige auch frei ausgehandelt und individuell formuliert werden.

Staffelmietvertrag und Indexmietvertrag

Bei diesen Verträgen ist die Steigerung der Miethöhe genau definiert wird.m Staffelmietvertrag wird eine prozentuale Mieterhöhung unter Angabe der zahlenmäßigen Steigerungsbeträge vereinbart.

Die Anpassung erfolgt jährlich und automatisch und bedarf die Erhöhung keiner nochmaligen ausdrücklichen Erklärung durch den Vermieter.

In welcher Höhe die Miete steigen darf, wird über das Wirtschaftsstrafgesetz geregelt. Denn Wucher ist nach wie vor nicht gestattet.

Es können besondere Vereinbarungen zur Kündigung getroffen werden, was lange Bindefristen mit sich bringt.

Der befristete Mietvertrag

Hier steht die Dauer des Vertragsverhältnisses vom ersten Tag an fest und ist keine ausdrückliche Kündigung erforderlich.

Für die Wirksamkeit eines solchen Vertrages müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein.

Im Paragraph 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist dies möglich, wenn der Vermieter "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will", "in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden" oder "die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will".

Auf den Grund für die Befristung muss im Mietvertrag hingewiesen werden.

Der unbefristete Mietvertrag

Diese Mietverträge laufen so lange, bis einer der Vertragspartner kündigt.

Dabei hat sich jeder an die gesetzlichen Fristen und Vorgaben für die Kündigung zu halten.

Mietminderung und Mängel  

Ist der Wohnwert der Wohnung stark gemindert oder die Nutzungsfähigkeit stark beeinträchtigt und ist diese Situation nach dem Einzug entstanden, steht dem Mieter das Recht der Minderung des Mietzinses zu. Die Höhe der Minderung ist von der Art und Schwere des Mangels abhängig und jeweils individuell zu bestimmen. Grobe Anhaltspunkte können gerichtliche Entscheidungen liefern.

Beispiele:

  • Mietminderung von 20% wegen Schimmelbefall >>
     LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978, ZMR 1979, S. 47 (Küchenwand ist wegen undichter Fenster und daraus resultierender Feuchtigkeit z.T. schwarz geworden.).
     LG Karlsruhe, Urteil vom 14.07.1998 - 8 O 208/98 (Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche).
     LG Osnabrück, Urteil vom 02.12.1988 - 11 S 277/88, WM 1989, S. 370 (Schimmelbefall in Wohn-, Schlaf- und Badezimmer).
     AG Bad Schwartau, Urteil vom 03.11.1987, WM 1988, S. 55 (Neubaufeuchte mit Schimmelbildung; ohne besondere Vereinbarung gehört es nicht zu den Vertragspflichten den Mieters, durch übermäßiges Lüften und kostenaufwendiges Heizen eine feuchte Wohnung zum Austrocknen zu bringen.)
     AG Hamburg, Urteil vom 09.01.1979 - 42 C 634/76, WM 1979, S. 103 (Feuchtigkeits- und Schimmelbefall eines großen Teils der Räumlichkeiten - 8 Zimmer eines Einfamilienhauses - wegen undichten Daches.)
  • Mietminderung von 7,5-10% wegen Fahrstuhlausfall >>
     Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer nach der Geschosslage.
     Wenn der Aufzug ausfällt, kann der Mieter, der im 5. Stock wohnt, seine Miete um 7,5 % mindern. AG Bremen, Urteil vom 04.12.1986 - 10 C 300/86, WM 1987, S. 383 (Ausfall der Aufzugsanlage in einem Studentenwohnheim).
  • Der Fahrstuhl fällt aus. Der Mieter wohnt im 4. Stock und kann seine Miete um 10% mindern. AG Charlottenburg (2), GE 1990, S. 423.


WICHTIG: Die Mietminderung schlägt sich auch die Bruttomiete durch. Von einer Mietminderung sind daher auch die Nebenkosten betroffen. Auch bei der - vom Vermieter jährlich zu erstellenden Nebenkostenabrechnung - muss die Mietminderung entsprechend berücksichtigt werden. (BGH, Urteil v. 13.4.2011, VIII ZR 223/10).

Bevor Sie Ihre Miete mindern müssen Sie den Vermieter über das Problem, welches Sie zur zukünftigen Mietminderung veranlassen wird, informieren und eine angemessene Frist zu Behebung des Mangels setzen.

Eine solche Frist orientiert sich immer am Mangel selbst. So ist ein Totalausfall der Heizung bereits ein Grund ab dem 1. Tag die Miete zu kürzen, gleichwohl muss der Vermieter sofort informiert werden. Schließlich kann der Vermieter nicht "erahnen", dass es in der Mietwohnung zu einem Mangel gekommen ist. Andernfalls würden Sie sich durch das Nichtmelden des Mangels den Vorwurf gefallen lassen müssen, dass der Mangel nicht dermaßen störend für Sie gewesen sein konnte, schließlich hätten Sie nicht einmal den Vermieter informiert, wollen aber nun die Miete mindern.

Ebenso sollten Sie - je nach Eigenschaft des Mangels - Fotos machen oder anderweitige Beweissicherungsmaßnahmen ergreifen.

Dies kann insbesondere bei sich ständig verändernden Mängeln, wie Schimmel oder Rissen in den Wänden, für spätere gerichtliche Auseinandersetzungen hilfreich sein.

Für eine Mangelbeseitigung ist es schließlich erforderlich, dass Sie Ihren Vermieter bzw. vom Vermieter beauftragte Handwerker in Ihre Wohnung lassen, damit der Mangel überhaupt beseitigt werden kann.

Kündigung  

Nichts ist so gewiss, wie die Veränderung. So auch im Mietverhältnis. Für dessen Beendigung gibt es die unterschiedlichsten Motive und Gründe.

Der Mieter muss die Gründe für seine Kündigung nicht angeben, sie spielen keine Rolle. Hingegen braucht der Vermieter, wenn er einen ihm unliebsamen Mieter „loswerden“ will, immer einen nachvollziehbaren Grund.

Die ordentliche Kündigung durch den Mieter

Das Gesetz schreibt nicht vor, dass ein Grund für die Kündigung genannt wird. Es sind aber Formvorschriften einzuhalten. Gemeint ist damit nicht die Schrift oder das Papier auf dem die Kündigung geschrieben wird, sondern, dass eine gegenüber dem Vermieter ausgesprochene mündliche Kündigung nicht wirksam wird und diese in schriftlicher Form erfolgen muss. Die Kündigung muss zudem dem Vermieter als Original mit Unterschrift zugehen. Den Nachweis über den Zugang muss der Mieter im Streitfall beweisen.

Die fristlose Kündigung durch den Mieter

Sie kann, sollte und darf immer nur das letzte Mittel sein. Wer voreilig handelt, lädt sich schnell Probleme auf. Aber auch zu langes Warten kann bedeuten, dass die Gerichte die fristlose Kündigung des Mieters für unwirksam erklären. Wenn schon fristlos kündigen, dann sollte sich der Mieter immer zuvor beraten lassen, da vor Ausspruch der Kündigung einiges zu beachten gilt.

Die gesetzlich zur Verfügung stehenden Sonderkündigungsmöglichkeiten sind sehr eng gefasst.

Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Die ordentliche Kündigung hat das Gesetz für den Vermieter auf wenige Ausnahmen beschränkt. Er muss im Gegensatz zum Mieter die Gründe für die Kündigung angeben. Das „berechtigte Interesse“ zur Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter nachzuweisen. Wann ein solches berechtigtes Interesse vorliegen kann, ist im Gesetz geregelt (§ 573 Abs. 2 BGB); so beispielsweise, wenn der Vermieter sogenannten Eigenbedarf an den vermieteten Wohnräumen geltend macht.

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter

Verletzt der Mieter nicht unerheblich seine Pflichten aus dem Mietverhältnis, gibt es auch für den Vermieter das Recht, sich vom Mieter möglichst rasch zu trennen und eine fristlose Kündigung auszusprechen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter permanent seine Miete unregelmäßig oder über einen bestimmten Zeitraum gar nicht zahlt oder der Mieter den Vermieter oder dessen Beauftragten schwerwiegend beleidigt. Auch hier gilt, dass sie schriftlich und unter Angabe des Grundes erfolgen muss.

Mietkaution  

Vom Vermieter wird in der Regel eine Mietkaution, die landläufig als Mietsicherheit bezeichnet wird, verlangt (§551 BGB). Die Obergrenze sind dabei drei Monatsmieten und kann diese vom Mieter in einem Betrag oder in drei monatlichen Raten gezahlt werden. Das Geld muss vom Vermieter ordnungsgemäß und verzinst angelegt werden. Wechselt der Vermieter, etwa durch den Verkauf der Immobilie, ist der neue Vermieter für die Kaution zuständig.

Auch eine Klausel im Mietvertrag, in der eine Wohnungsübergabe erst stattfinden wird, wenn die Mietkaution vollständig bezahlt wurde, ist unwirksam, da es sich um eine Umgehung des BGB handeln würde.

§ 551 Abs. 2 BGB >> Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Mietkaution - Sparbuch und Zinsen

Der Vermieter ist verpflichtet die geleistete Kaution (von seinem eigenen Vermögen getrennt) auf einem Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist und üblichem Zinssatz zu hinterlegen. Diese Regelung resultiert aus dem § 551 BGB Abs. 3. Sollte der Vermieter nicht daran gedacht oder es mutwillig versäumt haben, die Kaution in Form einer Sparanlage anzulegen, so gehen die kalkulierten Zinsen dennoch zugunsten des Mietkautionskontos des Mieters und müssen aus dem Vermögen des Vermieters gezahlt werden, da dieser den Zinsverlust auf Seiten des Mieters zu verantworten hat.

Mietkaution Rückzahlung

Endet das Mietverhältnis, kommt es immer wieder zu Fragen und mitunter zu Auseinandersetzungen zum Thema Mietkaution. Der Mieter möchte diese möglichst schnell „frei“ haben und der Vermieter erhebt Anspruch auf Einbehaltung bis alle offenen Fragen geklärt sind. Nachfolgend erhalten Sie die wichtigsten Informationen zur Rückzahlung der Mietkaution.

Zeitpunkt der Forderung

Grundsätzlich ist eine Rückforderung erst nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich. Häufig meinen Mieter, die Kaution mit den letzten Mietzahlungen „verrechnen“ zu können und zahlen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist keine oder nur noch eine anteilige Miete oder verrechnen mit bestehenden Mietschulden. Das ist jedoch unzulässig und hat der Vermieter Anspruch darauf, dass die Kaution wieder „aufgefüllt“ wird.

Zeitpunkt der Rückzahlung

Eine Verpflichtung zur Rückzahlung der Mietkaution besteht dann, wenn der Vermieter kein Sicherungsbedürfnis mehr hat. Dies ist der Fall, wenn die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einwandfreiem Zustand an den Vermieter übergeben wird und der Vermieter keine weiteren Ansprüche (wie z.B. Mietrückstände, Betriebskostennachforderungen) mehr hat. Es sollte daher immer in Anwesenheit von Mieter und Vermieter ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Darin können noch zu beseitigende Schäden oder der einwandfreie Zustand der Wohnung schriftlich festgehalten werden.

Fristen für die Rückzahlung

Häufig ist die Frist zur Rückzahlung der Mietkaution im Mietvertrag geregelt. Die Zurückbehaltung der Mietkaution ist aber solange möglich, bis alle Schäden beseitigt oder Mietschulden vollständig ausgeglichen sind. In einem solchen Fall gibt es keine Frist zur Rückzahlung durch den Vermieter.

Überlegungsfrist des Vermieters

Während der Überlegungsfrist kann der Vermieter nicht in Verzug geraten. Die Frage nach der Dauer der Überlegungsfrist wird von den Gerichten sehr unterschiedlich beantwortet. Sie beträgt in der Regel aber zwischen 3 und 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mietvertrag keine andere Regelung enthält. Ist dort geregelt, dass die Kaution bei Ende des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig ist, besteht allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe wegen noch abzurechnender Betriebskosten.

Der Vermieter sollte den Vermieter unter Setzung einer Frist schriftlich zur Rückzahlung bzw. zur Freigabe der verpfändeten Kaution auffordern. Kommt der Vermieter dem nicht fristgerecht nach und befindet er sich in Verzug, kann der Mieter einen Rechtsanwalt beauftragen. Die entstehenden Kosten hierfür sind durch den Vermieter zu übernehmen.

Mietkaution / offene Nebenkostenabrechnung

Wie bereits erwähnt dient die Kaution der Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter. Zu diesen Ansprüchen kann auch die mögliche Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung zählen. Sollte der Vermieter also glaubhaft machen, dass auf den Mieter eine Nachzahlung an Nebenkosten zukommen könnte, kann er einen angemessenen Teil der Kaution (in Höhe von etwa drei monatlichen Vorauszahlungsbeträgen) bis zur fälligen Nebenkostenabrechnung einbehalten.

Abrechnung der Mietkaution

Bei Abrechnung der Mietkaution hat der Vermieter eventuelle Gegenforderungen innerhalb der Überlegungsfrist und Prüfungsfrist geltend zu machen. Diese sind dann von der hinterlegten Mietkaution zzgl. Zinsen in Abzug zu bringen.

Maklerprovision  

Ist ein Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt, erhält er, sofern vereinbart, bei Vertragsschluss maximal die zweifache Miete zuzüglich Mehrwertsteuer als Maklerprovision.

Die Mieterhöhung  

Bei nicht der Mietpreisbindung unterliegendem Wohnraum haben Vermieter einen größeren Spielraum, müssen sich aber gleichwohl in dem durch das Gesetz vorgegebenen Rahmen bewegen.

Gesetzlich geregelt ist die Mieterhöhung unter anderem in den Absätzen 1 und 3 des § 558 BGB.

  • Abs. 1) „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen,
              wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
              Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
              Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.“
  • Abs.3) „Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den
              §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).“

 

Betriebs- und Kapitalkostenerhöhungen werden bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt.

Der Mietwucher

Dieser ist strafrechtlich untersagt. Eine Mietpreiserhöhung von mehr als 20 % über der Vergleichsmiete kann auch als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Denn ist der Wohnungsmarkt knapp und die Nachfrage deutlich größer als das Angebot, soll verhindert werden, dass Vermieter diese Lage für sich ausnutzen und erhebliche Aufschläge auf die Miete verlangen.